Nemateriální faktory působící na sjednané ceny rodinných domů v Brně

Abstrakt

Článek se zabývá problematikou související s cenami nemovitostí, konkrétně vlivem vytipovaných nemateriálních faktorů na cenu rodinných domů. Pro účely tohoto článku nemateriálními faktory rozumíme takové faktory, které nemají původ v nemovitosti samotné, nýbrž jsou odvozeny od jejího umístění, popřípadě od jejího okolí. Materiální faktory jsou pak ty, které souvisejí s velikostí domu i pozemku, s jeho provedením a stavem apod. 

Pro vytipování relevantních faktorů byly využity rešerše publikací, včetně zahraničních, a také informace z již dříve provedených výzkumů a sociologických studií zabývajících se bydlením v Brně. Inspirativním zdrojem informací byl i archiv znaleckých posudků Ústavu soudního inženýrství. Provedena byla analýza veřejně dostupných inzerátů rodinných domů s cílem zjistit, jaké vlastnosti inzerenti považují za podstatné při popisu nabízených nemovitostí.

Zájmovou oblastí prezentovaného článku je město Brno. Důvodem pro volbu této lokality je znalecká praxe autorů článku v oboru oceňování nemovitostí zejména v tomto území. Konečná databáze obsahuje 147 prodejů rodinných domů. V databázi je posuzováno celkem dvanáct nemateriálních faktorů. V analýze jsou zahrnuty rovněž materiální faktory, které byly zvoleny tak, aby výstižně charakterizovaly rodinný dům.

Těžištěm článku je mnohorozměrný lineární regresní model s metodou odhadu OLS (metodou nejmenších čtverců) popisující závislost ceny na vysvětlujících proměnných (v této práci označovaných jako faktory). Po konfrontaci získaných dat s regresním modelem byla potvrzena hypotéza, že alespoň jeden nemateriální faktor je pro cenu rodinných domů na zvolené hladině významnosti statisticky významný. Rovněž se potvrdil předpoklad hypotézy, že nemateriální faktory jsou v součtu intenzity svého působení s to vysvětlit alespoň 10 % ceny rodinného domu.